Grond te koop

Vraag:

Vraag Ik wil een stuk land kopen. De makelaar zegt dat ik erop kan boeren. Hoe kom ik nu te weten of er geen addertjes onder het gras zitten? Mag ik dan mijn plan uitvoeren?

Antwoord:

Eigen land voelt goed. Een stuk land is natuurlijk de basis van de landbouw. Meestal is er niets aan de hand als je wilt aankopen. En toch kan er opeens iets meespelen. Als agrariër kijk je het eerst naar de bodemkwaliteit. De meeste boeren kunnen dat zelf of ‘graven een kuil’ met een collega of deskundige. Zelf doen en zelf goed kijken naar bodemlagen, wormen en waterbeheer. Ook de staat van een gebouw is goed te bekijken. Handig is om dit met een bouwadviseur te doen om onverwachte gebreken op te sporen. Maar dan.
Is er een recht van overpad van de buren, een olietank, een gasleiding dwars door het perceel, een bouwverbod voor kassen, een ruilverkavelingsrente? Het is nogal wat om dat allemaal op te zoeken. Rechercheplicht door de notaris: dat is daarom de hulpactie. Dat staat sinds 2007 in de zogenoemde Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken vastgesteld. Deze wet stelt dat de verkoper alle ‘publiekrechtelijke’ beperkingen moet melden. Publiekrechtelijke beperkingen zijn algemene regels zoals gemeentelijk voorkeursrecht, onteigeningsbesluit, aanwijzing rijks- of gemeentemonument, baatbelastingverordening, bodemsaneringsbevel en aanschrijving tot woningverbetering. Het mooie van deze wet is, dat de notaris en makelaar de plicht hebben om alles na te gaan. Zij hebben rechercheplicht. Zij kunnen kijken in gemeentelijk beperkingenregister of het openbaar register van het Kadaster. Maar ze houden hun rechercheplicht, ook als in dit register iets niet blijkt te staan!


 


Maar makelaars willen verkopen. In het geval van de vragensteller blijkt dat de makelaar een onjuist beeld geeft van de gebruiksmogelijkheden door het gemeentelijk bestemmingsplan. “Het is een mooie boerderijwoning met opstallen die u kunt gebruiken.” Ook voor mijn tuinbouw, folietunnels en winkeltje? “Jazeker, geen probleem.” Wel een probleem dus, omdat hij een bestemming “Woning” verkocht en niet een bestemming “Agrarisch”. Notaris en makelaar nemen het ondanks de rechercheplicht niet zo nauw met het bestemmingsplan, zo bleek hier. Handhaving stond al bijna op de stoep. Dankzij bemiddeling konden we de komst van de handhavers voorkomen.


Notaris en makelaar zien nog meer dingen niet. Naast bestemmingsplan toetst de notaris en makelaar je bedrijfsplan ook niet aan mogelijke beperkingen door de ligging van Natuurgebieden (Natura 2000), grondwaterbescherming , activiteitenbesluit wet milieubeheer, geurhinder veehouderij, Flora- en Faunawet, ‘molenbiotoop’, veterinaire voorwaarden, je wens om het zandpad te verharden of je wens om veel publiek te trekken. Tot slot zijn er nog zones of stroken van 2 tot 5 meter waar je niet mag bouwen als gevolg van leidingen of keur waterschap. Een hele lijst.


Dan nog de private afspraken of claims. Bank en notaris moeten nagaan of de gronden en gebouwen geen onderpand zijn voor (onzichtbare) derden. Er kan een claim op liggen. Minder heftig maar wel handig om te weten zijn afspraken met de buren, zoals dat de inrit gedeeld mag worden of dat de erfscheiding zo kan blijven staan. Hier moet je zelf aan denken! Je kunt hiervoor de notaris vragen.


 


Samengevat: (1) weet eerst dat het ‘goeie grond’ met een goed gebouw is, (2) vraag makelaar en notaris naar de ‘publiekrechtelijke beperkingen’ en claims door derden, (3) toets je plan (je droom) aan regels (zelf of laten doen), en als laatste: (4) kijk zelf wat de buren aan punten hebben. Past je plan bij je nieuwe plek? Ga met veel plezier aan de slag!


bron: www.landregels.nl  april 2015   Ook geplaatst in Ekoland, maart 2015